Wohnungsnot – das Vorkaufsrecht ist die zweitbeste Lösung

Red. Dies ist der dritte Teil einer grossen Analyse zur Einwanderung. Teil 1 und Teil 2 erschienen in den vergangenen Wochen.

Damit eine Gemeinde oder ein Quartier gedeihen kann, müssen die lokalen Dienstleister (Lehrer, Gewerbler, Coiffeure et cetera) mit ihren Familien vor Ort wohnen können. Und die Vermieter dürfen nicht so reich werden, dass sie nach Zug auswandern müssen – sei es, weil der Steuersatz tiefer ist, sei es, weil sie ihren Mietern vor Ort nicht mehr ins Gesicht sehen können.

Das Gleiche gilt auch für unsere Demokratie, die – wie man weiss – in der Gemeinde beginnt. Ohne ein Mindestmass an sesshaften, engagierten Bürgern stirbt die Demokratie.

Wie weit wir von diesem erstrebenswerten Zustand entfernt sind, zeigt ein Vergleich. Nehmen wir das steuerbare Einkommen einer Durchschnittsfamilie und die Miete beziehungsweise den Kaufpreis einer 90 bis 140 Quadratmeter grossen Wohnung – zum Beispiel den Durchschnitt der ersten fünf Angebote auf Homegate.ch.

In der Stadt Zürich liegt das steuerbare Medianeinkommen von Paarhaushalten bei rund 7500 Franken, die Miete bei 4650 Franken und der Kaufpreis bei 1,85 Millionen. In Adliswil liegt das steuerbare Medianeinkommen aller Haushalte bei 5900 Franken, die Neumiete kostet 2800 Franken, der Kaufpreis liegt bei 1,5 Millionen. In Bonstetten stehen einem Einkommen von 6500 Franken eine Miete von 3600 Franken gegenüber. In Winterthur versteuert die Durchschnittsfamilie im Schnitt 4800 Franken und muss für eine Neumiete rund 2500 Franken und für eine Eigentumswohnung 1,1 Millionen bezahlen. In Lugano wird das durchschnittliche Gehalt eines Arbeitnehmers mit 5050 Franken ausgewiesen, wovon fast 40 Prozent (bzw. 1900 Franken) für die Miete ausgegeben werden müssen. In Zug kostet die Miete 5350 Franken und der Kauf rund 2 Millionen. Der Nettolohn des Durchschnittszugers wird mit knapp 7000 Franken ausgewiesen.

Quartierüblich ist nicht quartierverträglich

Das Bild ist klar: Die quartierüblichen Mieten sind weit davon entfernt quartier- oder demokratieverträglich zu sein. Auch diejenigen, welche die Wohnungen bauen und unterhalten, die Plattenleger, Abwarte, Maurer und Bauingenieure mit ihren Löhnen von 5200 bis gut 8000 Franken, können sich «ihre» Wohnungen nicht leisten. Das sind vorrevolutionäre Zustände, die dringend nach Gegenmassnahmen rufen.

Am besten wäre es wohl, wenn wir direkt bei der wichtigsten Ursache begännen und die Bodenbesitzer in die soziale Pflicht nähmen. Etwa indem wir die Bodenpreise auf ein Niveau herunterbrächten, das gerade noch quartierverträgliche – also für die Bewohner erschwingliche – Mieten zuliesse. Als quartierverträglich könnte man einen Bodenpreis etwa dann bezeichnen, wenn die entsprechende Bodenrente den durchschnittlichen Mieter einer durchschnittlichen Wohnung nicht mehr kostet als die Gemeindesteuer. Am Beispiel von Adliswil würde das auf einen «quartierverträglichen» Bodenpreis von etwa 1000 Franken pro Quadratmeter hinauslaufen.

Die zweitbeste Lösung

Doch einschneidende Eingriffe in das private Grundeigentum sind zurzeit nicht mehrheitsfähig. Zudem würde unsere Kreditpyramide, die auf der Belehnung von Grundeigentum beruht, einstürzen. Umso schneller müssen wir deshalb die zweitbeste Lösung vorantreiben: Das staatliche Vorkaufsrecht an Wohneigentum. Die Kantone Genf, Waadt, St. Gallen, Zug, Graubünden, Luzern und Obwalden kennen das bereits. Im Kanton Zürich wird demnächst darüber abgestimmt.

Finanzierungskosten sinken

Die privaten Grundbesitzer können ihre Immobilien zwar noch immer zum Höchstpreis verkaufen – aber die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht. Das hat für die Mieter grosse Vorteile: Gehört ein Wohnhaus einer Gemeinde, ändert sich zwar nichts an den laufenden Unterhalts-, Abschreibungs- und Verwaltungskosten, aber die Finanzierungskosten sinken massiv. Die kostendeckende Miete kann so um monatlich rund 1300 Franken gesenkt werden.

Im Detail: Gemäss Mietrecht kann der Vermieter seine «Kostenmiete» wie folgt berechnen: Erstens: 3,25 Prozent vom Gebäudeversicherungswert für die laufenden Kosten. Daran ändert sich durch das Vorkaufsrecht nichts. Zweitens kann er dem Mieter die Zinskosten belasten. Aktuell sind das 1,75 Prozent für die Hypothek und 3,75 Prozent für die Eigenkapitalrendite. Im Schnitt macht das eine Zinsbelastung von 2,55 Prozent auf dem Marktwert der Liegenschaft.

Billigere Schulden

Der Staat oder gemeinnützige Wohnbauträger können sich aber viel billiger langfristig verschulden: Der Bund aktuell zu 0,3, die Stadt Zürich zu 0,8 und die Emissionszentrale für gemeinnützigen Wohnungsbau aktuell zu 0,966 Prozent. Bei einer Wohnung mit einem Marktwert von (nur schon) einer Million macht der Unterschied zur Marktmiete jährlich 15’000 bis 17’000 Franken aus. Mit der Folge, dass die entsprechenden Wohnungen für monatlich rund 1700 Franken – kostendeckend – vermietet werden können.

Dass die Wohnkosten sinken, wenn der Staat die Schulden übernimmt, hat auch der Hauseigentümerverband des Kantons Zürich erkannt. Er fordert, dass der Kanton die Garantie für eine Hypothek von 15 Prozent des Erwerbspreises leiste. Das gilt allerdings nur für Leute unter 50, die über ein Einkommen verfügen, das ihnen den Erwerb eines Eigenheims erlaubt. Aber immerhin: Prinzip begriffen.

Die Stadt Zürich darf zurzeit pro Jahr Wohnhäuser im Wert von 500 Millionen Franken erwerben. Diese Grenze dürfte demnächst auf 600 Millionen angehoben werden. Perparim Avdili, Präsident der städtischen FDP, kritisiert laut «Tages-Anzeiger», dass «mit dieser Strategie jeder Steuerfranken verpufft». Stattdessen solle man lieber die ärmeren Mieter und Mieterinnen direkt unterstützen.

Anders als der HEV hat Avdili hat das Prinzip nicht begriffen: Die staatlichen Immobilienkäufe werden nicht aus Steuereinnahmen, sondern durch die Aufnahme von billigen Krediten finanziert. Die Stadt kann die Steuerzahler sogar noch leicht entlasten, wenn sie ihren Mietern einen Zins von – sagen wir –  1,0 statt 0,8 Prozent in Rechnung stellt. Und sie kann die ärmeren Mieter unterstützen, indem sie oder eine Wohngenossenschaft nach Einkommen gestaffelte Mieten verlangt.

SVP, FDP und Mitte sind dagegen

Das kommunale Vorkaufsrecht ist – natürlich – umstritten. In Zürich sind SVP, FDP, die Mitte und der Regierungsrat dagegen. Sie befürchten «eine Untergrabung der Eigentumsrechte» und sie bemängeln, dass eine «Verstaatlichung des Wohnungsmarktes» nicht zu einem grösseren Wohnungsangebot beitrage. Letzteres stimmt, aber das behauptet auch niemand.

Den Initianten geht es «nur» um eine Verbilligung. Bleibt der Vorwurf der «Untergrabung der Eigentumsrechte». Unbestritten ist, dass ein Vorkaufsrecht der Gemeinden einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit darstellt. Entscheidend ist allerdings, ob es sich dabei nur um einen leichten handelt – oder um einen schweren, wie der Zürcher Regierungsrat behauptet.

«Leichter Eingriff»

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat die Rechtsfrage in einem Bericht zuhanden des Bundesrats geprüft, und kommt zum Schluss, dass mit dem Vorkaufsrecht des Gemeinwesens ein leichter Eingriff in die Eigentumsgarantie und in die Wirtschaftsfreiheit erfolgen würde.

Das Vorkaufsrecht diene der Umsetzung der in Artikel 108 der Bundesverfassung formulierten öffentlichen Aufgabe, dafür zu sorgen, dass «Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können» und wäre somit durch ein öffentliches Interesse legitimiert.

Diesem öffentlichen Interesse können Immobilienbesitzer auch dadurch dienen, dass sie ihr Haus freiwillig ihrer Gemeinde anbieten und dabei auch einen kleinen Abschlag gegenüber dem Marktpreis in Kauf nehmen. Diese Möglichkeit bietet sich vor allem bei einem Erbgang an, wenn die Erblasser einerseits vermeiden wollen, dass ihr Haus in die Hände profitgieriger Investoren gerät und andererseits die Erben nicht frustrieren wollen. Ein potenzieller Käufer kleinerer Liegenschaften ist auch die gemeinnützige Bodentreuhandgesellschaft Confoedera.

Das, was das kommunale Vorkaufsrecht den Mietern bringt, geht letztlichen der anderen Seite verloren. Diese andere Seite besteht aus den Bodenbesitzern und den Investoren. Sie nutzen gemeinsam die Not der Wohnungssuchenden aus und erzwingen Mieten, die weit über den Kosten liegen.

Investoren und Bodenbesitzer teilen sich die Beute

Diese «Beute» teilen sie sich: Die Investoren zahlen den Grundbesitzern zwar einen hohen Preis, aber doch nur so viel, dass auch für sie noch eine hohe Rendite drin liegt. Teilweise werden Renditen von weit über 25 Prozent in Aussicht gestellt. Investitionen ab 50’000 Franken sind nur ein paar Klicks entfernt.

Mit dem kommunalen Vorkaufsrecht werden die Bodenbesitzer geschont, aber die Finanzinvestoren werden aus dem Spiel genommen. Das betrifft nicht zuletzt auch die Pensionskassen, die eine ihrer bisher lukrativsten Anlagekategorien zu verlieren drohen.

Für die Immobilienlobby steht viel auf dem Spiel. Sie wird sich deshalb nicht nur bei kommenden Abstimmungen heftig ins Zeug legen, sondern wird auch alle juristischen Hebel bis hin zum Bundesgericht in Bewegung setzen. Es kommt also eine intensive und längst überfällige Debatte auf uns zu. Dabei dürfen wir die (hier skizzierten) volkswirtschaftlichen und sozialen Aspekte nicht ausser Acht gelassen werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt mit unserer Demokratie nicht vereinbar ist.