Kommentar
Warum wir ein neues Miet- und Bodenrecht brauchen
Werner Vontobel © zvg
Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Adliswil, dem Wohnort des Autors. Drei Wohnblöcke zu acht Wohnungen in bester Lage an der Tiefackerstrasse: Bushaltestelle vor dem Haus, Bahnhof, zwei Schulhäuser, Kindergarten, Schwimm- und Hallenbad, Polizeiposten, Stadtverwaltung, Sportanlage, Spazierwege entlang der Sihl, alles in 10 Minuten Gehdistanz. Und weil diese Lage für viele attraktiv ist, gibt es in unmittelbarer Nähe alles, was man im Alltagsleben regelmässig braucht: Bäckerei, Coiffeursalon, Post, Bankfilialen, Grossverteiler, Cafés, Restaurants.
Diese Lage ist den Mietern etwas wert. Deshalb konnte der Besitzer der Immobilien für eine 3,5-Zimmer-Wohnung von den Altmietern bisher 2500 Franken monatlich verlangen. Wenn wir die Baukosten mit 400’000 Franken veranschlagen, setzt sich diese Miete zusammen aus 1670 Franken Kostenmiete (so viel würde eine Wohngenossenschaft verlangen, die keine Baurechtszinsen zahlen müsste) und 830 Franken Abgabe an den Bodenbesitzer.
Bodenbesitzer bereichern sich auf Kosten der Allgemeinheit
Das mediane steuerbare Monatseinkommen der Adliswiler liegt aktuell bei 5300 Franken (die Hälfte hat weniger). Darauf ist eine Steuer von monatlich 405 Franken fällig – nicht einmal halb so viel, wie der Mieter seinem «Landvogt» entrichten muss. Dieser profitiert als «Trittbrettfahrer» ohne eigenes Zutun von den vielfältigen Leistungen des Staates.
Doch damit nicht genug: Weil immer mehr kaufkräftige Fachkräfte in unser Land ziehen und weil die globalen Finanzmärkte gern in Schweizer Immobilien investieren, steigen die Mieten. In Adliswil können neue 3,5-Zimmer-Wohnungen heute zu 3200 Franken vermietet oder für 1,55 Millionen verkauft werden. Hinzu kommt: An zentralen Lagen darf immer dichter gebaut werden. (An der Tiefackerstrasse neu vier statt wie bisher drei Stockwerke). Deshalb sind die Immobiliengesellschaften im Interesse ihrer Aktionäre fast schon gezwungen, bestehende Wohnbauten abzureissen, dichter zu bauen und teurer zu vermieten. Siehe Tiefackerstrasse.
Wie der Besitzer dieser Liegenschaften kalkuliert, ist unbekannt. Doch der Immobilienberater Wüest Partner (W+P) hat in seinem neuesten Immo-Monitoring ein «typisches Ersatzneubauprojekt» an guter Lage in Zürich vorgestellt. Bisher konnte man auf dem Grundstück acht 3,5-Zimmer-Wohnungen bauen, neu sind es 14 Wohnungen dieser Grösse. Die Bau- und Abrisskosten werden von W+P auf 400’000 Franken pro Wohnung veranschlagt. Werden diese Wohnungen neu zu 3200 Franken vermietet, steigt (bei unverändert 1670 Franken effektiven Kosten) die Boden- bzw. Lagerente von 830 auf 1530 Franken pro Wohnung. Weil zudem auf demselben Grundstück 14 statt 8 Wohnungen gebaut werden können, hat sich der (Ertrags-)Wert des Bodens mehr als verdreifacht. Letztlich zu Lasten der Mieter oder Neukäufer.
Diese massive Trittbrettfahrerei der Bodenbesitzer hat einschneidende volkswirtschaftliche und soziale Konsequenzen. So werden die Grundbesitzer immer reicher und die Mieter immer ärmer.
Hohe Mieten sind volkswirtschaftlich und sozial extrem kontraproduktiv
Dazu ein Rechenbeispiel: In der Ausgangslage haben alle Adliswiler das gleiche Monatseinkommen von 8000 Franken, und alle wohnen auf dem eigenen Boden. Dieser ist damit praktisch gratis. Niemand zahlt jemandem eine Bodenrente. In einer anderen Variante besitzen 10 Prozent der Adliswiler allen Boden. Dann entfallen auf jeden Bodenbesitzer neun Mieter, von denen ihnen jeder eine Boden- bzw. Lagerente 1530 Franken bezahlt. Ihr Gesamteinkommen nach Bodenrente steigt damit um 13’770 auf 21’770 Franken, während das der Mieter um 1530 auf 6470 Franken sinkt. Deshalb müssen sie ihren Konsum einschränken, was sich wiederum nachteilig auf das lokale Gewerbe auswirkt.
Zudem: Eine Miete von 3200 Franken ist nur noch knapp tragbar für das reichste Viertel der Adliswiler Haushalte (mit einem steuerbaren Einkommen von 8350 Franken und mehr). All die Bäcker, Wirte, Maurer, Polizisten, Verkäuferinnen, Fitnesstrainer usw., die mit ihrer Arbeit für das Wohl der Adliswiler sorgen, müssen in weit entfernte Vororte ausweichen und lange Arbeits- und Einkaufswege und Transportkosten in Kauf nehmen. Sie verbringen immer mehr Zeit im Stau. Sie haben weniger Geld für die diversen Angebote des einheimischen Gewerbes und weniger Zeit, um sich am politischen und kulturellen Leben zu beteiligen.
Das alles ist volkswirtschaftlich und sozial extrem kontraproduktiv. Gemäss einer Studie der Universität Neuenburg von 2012 dienen rund 75 Prozent der Schweizer Jobs dem lokalen und regionalen Bedarf. Tendenz steigend. Die Raumplanung müsste deshalb dafür sorgen, dass die lokalen Arbeitskräfte auch im Ort wohnen können. Gemäss der ETH-Städteplanerin Sibylle Wälti wird dieses Ziel am besten mit «10-Minuten-Nachbarschaften» erreicht. Dazu müssen in einem Radius von rund 500 Metern, also in Gehdistanz, Wohn- und Gewerberaum für mindestens 10’000 Menschen und 5000 Arbeitsplätze geschaffen werden. Solche Nachbarschaften sind ideale Produktions- und Konsumgemeinschaften. Sie bieten dank kurzen Wegen viel Lebens- und Wohnqualität zu tiefen ökologischen und finanziellen Kosten. Doch die Eigentumsrechte am Boden verhindern genau das, wie das Beispiel von Adliswil zeigt.
Mieten müssten der Kaufkraft der lokalen Bevölkerung entsprechen
Das Problem liesse sich einfach lösen: Die Vermieter müssten verpflichtet werden, den grösseren Teil ihrer Wohnungen zu Mieten anzubieten, die der Kaufkraft der lokalen Bevölkerung entsprechen. Die Folge wäre nicht etwa, dass sich bauen nicht mehr lohnt, sondern bloss dass die Bodenbesitzer entsprechend weniger für ihr Bauland verlangen können.
Die Idee ist übrigens nicht neu: Im letzten Jahrhundert wurden in den Bürgerhäusern der oberste Stock für die Bediensteten reserviert. Im vorletzten haben Fabrikherren für ihre Arbeiter Wohnhäuser gebaut. In beiden Fällen wurde die Miete selbstverständlich den Löhnen angepasst.
Volkswirtschaftlich gesehen ist der Wohnungsbau keine teure Sache. Die jährlichen Gesamtausgaben für den Bau und Unterhalt von Wohnungen belaufen sich auf wenig mehr als 30 Milliarden Franken. Darin sind die Ausgaben für die Zweitwohnungen und für jährlich mehrere Zehntausende neue Wohnungen für die Zuzüger inbegriffen. Das hängt auch damit zusammen, dass die Löhne für die Maurer, Gipser, Plattenleger etc. weit unter dem landesweiten Durchschnitt liegen. Dass sich Durchschnittsverdiener heute eine durchschnittliche Wohnung kaum noch leisten können, liegt nicht an den Bau- Unterhalts- und Verwaltungskosten, sondern allein an den hohem Immobilienpreisen.
Trittbrettfahrerei der Bodenbesitzer stoppen
Doch ist die Eigentumsgarantie nicht «ein Pfeiler jeder liberalen Staatsordnung», wie es die Zürcher Regierungsrätin Carmen Walker-Späh von der FDP kürzlich gegenüber der NZZ gesagt hat? Das ist ein Missverständnis: Das Privateigentum an Boden war zwar eine wichtige Geschäftsgrundlage der vorindustriellen Agarwirtschaft. Wer hätte den Acker bestellen und säen wollen, wenn auch andere ernten konnten? Privateigentum hatte den Zweck, Leistung zu belohnen und Trittbrettfahrerei zu verhindern. Ohne das private Verfügungsrecht über den Boden wären die Äcker vergandet, und wir wären verhungert. Heute ist der Boden zwar immer noch die Grundlage der Ernährung, aber rein marktwirtschaftlich gesehen, dient er in erster Linie als Untergrund für Bauten aller Art – insbesondere für Wohnbauten. Und für den Bauboden gelten andere ökonomischen Gesetze als für den Nährboden.
Wie wir gesehen haben, ist die «Fruchtbarkeit» des Baubodens eine vom Staat orchestrierte und vom Steuerzahler berappte kollektive Leistung. In der modernen Industrie- und Dienstleistungswirtschaft bewirkt unbeschränktes privates Verfügungsrecht über den Boden, dass der Bodenbesitzer als Trittbrettfahrer mitfährt und kassiert. Die Eigenleistung des Bauherren liegt allein in Bau, Unterhalt und Verwaltung der Liegenschaft. Dafür soll er – angemessen – entschädigt werden. Und nur dafür – für das Gebäude – ist die Eigentumsgarantie wirtschaftlich zielführend.
Recht hat Walker-Späh hingegen mit der Aussage, dass Eingriffe in das Privateigentum an Boden «Rechtsunsicherheit» schaffen und «Gift für die Investitionen» sein können. Wer in der Annahme, dass er alle Wohnungen zu Marktpreisen vermieten kann, 50 Millionen für ein Grundstück bezahlt hat, verliert viel Geld, wenn er nicht mehr das Maximum aus den Mietern herauspressen kann. Dasselbe gilt auch für die Bank, die den Kauf mit einer Hypothek finanziert hat.
Der Weg zurück ist mit faktischen und rechtlichen Schwierigkeiten verbunden. Es muss erlaubt sein, auf diese hinzuweisen. Doch wir müssen endlich auch die riesigen sozialen und wirtschaftlichen Probleme sehen, die wir uns mit der weitgehend unbeschränkten Trittbrettfahrerei der Bodenbesitzer einbrocken.
Themenbezogene Interessenbindung der Autorin/des Autors
Keine
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Meinungen in Beiträgen auf Infosperber entsprechen jeweils den persönlichen Einschätzungen der Autorin oder des Autors.
…und die Enteignung folgt sogleich….
Enteignet werden die Mieter.
Die Bodenwertsteuer ist ein Instrument, das genau nicht am Eigentum rüttelt, aber den Wert, den nicht die Eigentümer hervorgebracht haben, abschöpfen kann. Wer den Wert hervorgebracht hat, beschreibt der Artikel ja sehr gut. Bei der Einführung dieses Instruments, das in Deutschland aus verfassungsrechtlichen Gründen hätte eingeführt werden können/müssen, war der Widerstand der Immobilien-Lobby das größte Hindernis. In Baden-Württemberg ist es trotzdem gelungen.
«Der Weg zurück ist mit faktischen und rechtlichen Schwierigkeiten verbunden. Es muss erlaubt sein, auf diese hinzuweisen. Doch wir müssen endlich auch die riesigen sozialen und wirtschaftlichen Probleme sehen, die wir uns mit der weitgehend unbeschränkten Trittbrettfahrerei der Bodenbesitzer einbrocken»
Viele dieser Probleme sind seit Jahr und Tag bekannt und werden von diversen Initiativen reflektiert.
Z.B. beim «Konzeptwerk neue Ökonomie» finden sich viele aufbauende Ideen zur Thematik
«Gerechte Bodenpolitik» und » Gerechte Wohnraumpolitik».
Die Frage, die sich bei all dem stellt:
Wie kommen wir als die viel gelobten «SouveränInnen» dahin in Zeiten kapitalistischer Demokratien?
Tja, wie erreichen wir unsere Ziele, die den Großen und Mächtigen zuwider laufen? Gewalt ist nicht zielführend, ein anderes Bewusstsein und ein klarer(er) Blick und Verständnis, auch für die Hintergründe sind erforderlich. Für Friedensfähigkeit und Friedensbildung ist es genauso.
Es wird hier am Rande erwähnt, das globale Fachkräfte mit einem grossen Einkommen in die neuen Wohnungen einziehen. Somit ist auch der Quid pro quo für die Altmieter ohne Bedeutung. An der Stelle ist nochmals zu erwähnen da wir für die MEI abstimmten welche nicht umgesetzt wurde danke der FDP und den Linken. Was wird aus den Altmietern, die wohnen zum Teil 30 Jahre in den Wohnungen. Auch hier hat der Staat und auch die Stadt eine Verantwortung die sie nicht wahrnimmt und sich mit der Floskel der Markt regelt es, rausredet, Ita vero. Es muss eine schnell Reglung her das die Altmieter nicht einfach so entsorgt werden dürfen ohne äquivalentes Replacement. Diese Verdrängung sowie die Preispolitik wird sich fürchterlich Rächen denn auch der Nachwuchs findet keine bezahlbaren Wohnungen mehr. Schweiz ist ein Land der Mieter und das ist auch so gewollt, hat immer gut funktioniert. Es gab eine Balance zwischen Tod und Leben, kommen und gehen, aber dies ist nun vorbei. Jetzt kommt man nur noch.
Schon 1879 hat Henry George ein Buch geschrieben «Progress and Poverty» (Fortschritt und Armut). In diesem Buch beschrieb er eine Art Landsteuer, die die hier im Artikel beschriebenen Probleme lösen soll. Heute noch wird in den USA dieser Ansatz hie und da diskutiert. Kürzlich las ich in einem Forum dort, dass der Georgismus keine Chance hat. Angenommen, sie wären bereits eingeführt, würden Landeigentümer mittels Bestechung äh Lobbying einen für sie vorteilhaftere Besteuerung einführen lassen.
Rechtsanwalt Edmund Schönenberger selig von der Psychex schrieb denn auch in seiner Verteidigungsrede für alle Fälle «Nicht nur faktisch, sondern auch von Verfassungs wegen präsentiert sich die Schweiz somit einwandfrei als Diktatur der Reichen, als Musterplutokratie. Ein jämmerliches Volk von Bettlern hütet den Thron, übers Ohr gehauen und geknechtet von den mit dem Reichsschatz durchgebrannten Herren!»
Mieten von über 3000 Franken? Logisch dass es so weit gekommen ist. Passt doch!
@Daniel Ly: «Mieten von über 3000 Franken? Logisch, dass es so weit gekommen ist.Passt doch.»
Ja, so geht halt «kapitalistische Demokratie» (Mausfeld).
Und so lange das so ist, können wir uns unentwegt (frei nach Adorno), über das fehlende Richtige im Falschen auslassen.
«Du solltest Dich in Grund und Boden schämen» ist eine Aussage, welche den Empfänger zutiefst erschüttert, nicht aber die Politiker und Bodenspekulanten. Leben in zumutbar grossen, trockenen und warmen Räumen ist in der Schweiz ein Grundbedürfnis aller Menschen. Die geldgierigen Bodenspekulanten widersetzen sich dieser Tatsache. Boden verkam in der Schweiz erst im 19. Jahrhundert zur Handelsware. Betroffen sind nicht nur Mieter und Hauseigentümer, sondern auch Gewerbe- und Industriebetriebe. Dies hat zudem Auswirkungen auf die Kaufkraft aller Menschen. Im Rahmen der Raumplanung sollten die Bodenpreise und Nutzungsbedingungen zwingend reguliert werden, wie dies bereits in der Landwirtschaftszone (10 bis 20 Franken/m2) oder Waldzone (Durchgangsrecht) der Fall ist. Heute ist z.B. der durchschnittliche m2-Preis in der Bauzone ZG 4’200 Franken. Ein Hausbau (Eigentum) in ZG ist somit günstiger als der Boden auf dem er steht. Das ist absurd! Boden darf nicht mehr Privateigentum sein.
Im Kanton ZH wäre die Bodenwertsteuer einfach eine neue Steuer, und nicht wie in Baden-Württemberg der Ersatz der Grundsteuer. Die gibt es hier ja nicht.
Diese neue Steuer soll die Eigentümer mehr oder weniger zwingen die Fläche zu bebauen und sie nicht brach liegen zu lassen. Also noch weniger Grün noch mehr Beton, noch höher noch hässlicher! Ich kenne gerade einen Fall in Altstätten/ZH wo viele viel alt Mieter gekündigt wurde. Ohne jegliche Angebote einer Ersatzwohnung. Gleichzeitig berichtet mir der selbe, welcher ein Eingebürgerter seit vielen Jahren ist, das in der Siedlung neben ihm die zur gleiche Immo gehören Asylanten und Ukrainer einzogen nach dem der Bau fertig wurde. Die Altmieter konnten es nicht mehr leisten dort zu bleiben. Oder können sie sich das falls die Miete sich fast verdoppelt? Jetzt zahlt der Kanton die Miete für diese Leute.
Also mit neuen Steuern wird sich das nicht verbessern aber mit einer Planung in Bezug auf die Migration liesse sich es Lösen.
Ich mache auf einen zweiten Missstand aufmerksam: Was nützt «Bezahlbarer Wohnraum», wenn (vermeidbare) Immissionen Gesundheit konterkarieren, zugrunderichten?
Mein Anliegen: Gesundheitswohnen (Plan vorhanden) zumindest für Verletzliche (bzw. Schwerkranke), Zitat Beobachter (13/2022) Wohnenimmissionen: «Besonders empfindliche Menschen werden vom Gesetz nicht geschützt.»
Ich fordere SCHUTZ für Vulnerable, Nationalpark für Menschen. Also das Gegenteil der Durchmischungs- und Inklusions-Ideologie (zumindest für Medizinische Indikationen). In der Natur hat jedes Lebewesen seine individuell benötigte Nische/Substrat/Biotop, nur der Mensch (Nichtmillionär) beim Wohnen nicht («zu lebenslänglich verurteilt», Ausweglosigkeit, ich sehe leider in der ganzen Schweiz dasselbe Angebot, dasselbe Mietrecht, statt Differenzierung).
Aufpäppeln ist in solch lebensfeindlicher Umgebung zum Scheitern verurteilt analog Die Arten, aufgrund nicht artgerechter (denaturierter) Umwelt, Artensterben.
Die Spekulation können wir nur loswerden, wenn Boden der Käuflichkeit entzogen wird. Käuflich ist nur das Nutzungsrecht. Der Übergang von hier nach dort ist (gedanklich) recht einfach: Jeder Grundeigentümer behält sein aktuelles Nutzungsrecht, kann das Eigentum als solches aber nicht mehr verkaufen. Für die Nutzung wird eine Abgabe belastet (eine Art «Miete»). Selbstverständlich wären einige Randbedingungen zu gestalten, um – beispielsweise – Schwarzmarkt zu vermeiden. (Dazu siehe Udo Herrmannstorfer: Scheinmarktwirtschaft. Die Unverkäuflichkeit von Arbeit, Boden und Kapital)
Wie wäre es mit mehr sozialem Wohnungsbau? Dann sinken die Mieten durch mehr Wettbewerb und die Eigentümer können sich brausen. Dazu noch ein Mietrecht mit Richtwertzins à la Österreich und Schlichtungsstellen, die Vergleiche statt teurer Prozesse ermöglichen. Möglich wäre auch eine Auflage zur anteiligen Vermietung von Sozialwohnungen; z.Bsp. bei zehn Mieteinheiten müssen zwei sozialverträglich vermietet werden. Zusätzlich könnte man Leerstandregister einführen, die mit gewissen Auflagen zur Zwangsbewirtschaftung herangezogen werden.
Der Beitrag ist sehr aufschlussreich. In diesem Bereich gibt es grossen Handlungsbedarf und neues Denken ist erforderlich.
Die confoedera-Stiftung kennt das Problem. «Solange wir Boden kaufen und verkaufen und als Privateigentum halten, behandeln wir ihn wie eine Ware. Weil der Boden aber nicht wie Waren beliebig vermehrt werden kann und keine begrenzte Lebensdauer hat, führt diese Handhabung zu Vormachtstellungen der Eigentümer von Grund und Boden und dadurch zu sozialen Ungleichgewichten». Mehr zum konkreten Weg für eine Befreiung der Grundstücke von ihrem Kapitalwert kann man erfahren bei der confoedera-Stiftung.
100% Klartext von Herrn Vontobel. Die Schweiz verwandelt sich durch Massenimmigration und explodierende Bodenpreise in einen Feudalstaat, die besitzlose Mittelschicht wird zerrieben. Die SP ist zur Beamtenpartei geworden, weshalb dieses zentrale Problem politisch nicht angefasst wird.
Als ich ein Kind war, hatte die Schweiz 4 Mio.Einwohner, jetzt sind es gegen 9 Mio., bald 10. Die Einwanderung ist im wesentlichen nötig, damit wir noch mehr Wohnraum, Schulen, Spitaler, Parkplätze und Strassen für die einwandernden Fachkräfte bauen können, welche die Wirtschaft wachsen lassen, oder ihrerseits weitere Siedlungen für weitere Einwanderer bauen. Das einzige, was wir nicht vermehren können ist der Boden. Solange der Wachstumswahnsinn weitergeht werden Verteilkämpfe zunehmen, da können wir am Miet- und Bodenrecht solange herumschrauben, wie wir wollen. Als Berner Stadtrat konnte ich beobachten, wie die Wohnungen im Stadtbesitz verteilt wurden: Die schönsten Wohnungen gingen an die Politprominenz (von links bis rechts) zu Spottpreisen.