Schweizer sitzen auf einem Berg von Schulden

Nach Angaben der Schweizerischen Nationalbank erreichte der Totalbetrag der Hypothekarkredite 2012 einen noch nie dagewesenen Rekordwert von 614,244 Milliarden Franken. Das entspricht 103,6 Prozent des Bruttoinlandprodukts. Das ist fast Weltrekord. Nur in den Niederlanden liegt der Wert mit 107,1 Prozent höher. Zu Ländern mit hoher Hypothekarverschuldung zählen auch noch die USA (76,5 Prozent) und Spanien (64 Prozent). Überall sonst liegt der Wert unter 50 Prozent des Bruttoinlandprodukts.

Eine hohe Hypothekarverschuldung ist jedoch nicht unbedingt ein Anzeichen für eine Krise. «Die Zahlen sind tatsächlich beeindruckend», sagt Philippe Thalmann, Wirtschaftsprofessor an der ETH Lausanne und Experte für den Immobilienmarkt: «Der Gesamtbetrag der Hypothekarschulden entspricht Schulden von ungefähr 250’000 Franken pro Wohnung.» Diese Schulden seien aber viel geringer als der Wert der Wohnungen, der im Durchschnitt bei 600’000 Franken liege: «Bis die Lage wirklich für alle Besitzer besorgniserregend wird, müssten die Preise um die Hälfte sinken.»

Die Behörden mahnen zur Vorsicht

Dennoch reichen die Zahlen aus, dass man ins Zittern geraten könnte. In den Niederlanden ist die Immobilienblase im letzten Jahr geplatzt, die USA hatten ihre Subprime-Krise, und auch Spanien leidet unter einer Krise im Immobilienmarkt. Die Schweiz ist nicht einfach vor bösen Überraschungen geschützt, auch wenn die derzeitigen Bedingungen (tiefer Hypothekarzins, starke Nachfrage nach Wohnungen, günstige Wirtschaftskonjunktur) gut bleiben. Die Behörden in der Schweiz sind sich auf jeden Fall der Risiken bewusst und mahnen zur Vorsicht.

Im Februar 2012 schrieb die Arbeitsgruppe «Finanzstabilität» des Eidgenössischen Finanzdepartements (EFD) in ihrem «Bericht über die makroprudenzielle Aufsicht» in der Schweiz: «Durch einen hohen Verschuldungsgrad sind die Haushalte gegenüber gewissen Risiken, wie zum Beispiel einem markanten Zinsanstieg, stark exponiert. Sinkende Verkehrswerte bei steigenden Zinsen könnten dabei destabilisierende Entwicklungen am Immobilienmarkt auslösen, wenn die Tragfähigkeit der Schulden für zahlreiche Haushalte überschritten wird. Finanzpolitische Anreize, die eine übermässige Verschuldung der Haushalte fördern, sind daher zu vermeiden.»

Wann kann die Situation kritisch werden?

In einem Dokument mit dem Titel «Die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes – und die Rolle des Staates» hebt das EFD hervor, die Situation könne kritisch werden, «wenn beispielsweise durch rasch ansteigende Zinsen Preiskorrekturen am Immobilienmarkt ausgelöst werden und eine grosse Häufung von Zahlungsschwierigkeiten bei Hypothekarschuldnern auftritt. Diese könnten Banken und im schlimmsten Fall das ganze Finanzsystem in Mitleidenschaft ziehen und gar kostspielige Staatsinterventionen auslösen.» Auch andere Institutionen wie die Nationalbank, die Landesregierung und die Aufsichtsbehörde Finma haben ihrer Sorge schon mehrmals Ausdruck gegeben.

Die Verschuldung der Haushalte ist in den vergangenen Jahren vor allem wegen der historisch tiefen Hypothekarzinse gewachsen. Die Zinsen sind derart tief – derzeit ungefähr 2 Prozent für eine Fest-Hypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren – dass viele Haushalte nicht zögern, sich stärker als früher zu verschulden, um Immobilien zu kaufen, deren Wert stetig zunimmt. Doch das System steht zur Debatte.

Die Besonderheiten in der Schweiz

Anders als in den meisten anderen Ländern muss man in der Schweiz nicht den ganzen Kredit zurückzahlen, auch nicht nach langer Zeit. Die internen Richtlinien der Banken verlangen nur, dass ein Drittel der Schulden innerhalb von 20 Jahren oder vor Erreichen des Pensionsalters zurückerstattet werden muss. «In der Schweiz verlangen die Banken keine Rückerstattung der Hypothekarkredite, während man dies in Frankreich oder Italien zum Beispiel innerhalb von 20 oder 30 Jahren tun muss», erklärt Philippe Thalmann. «Die Banken sind im Gegenteil sehr zufrieden, wenn man die Kredite nicht zurückerstattet, da dies für sie ein relativ lukrativer Markt ist.»

Eine weitere Besonderheit, welche die Hypothekarverschuldung in der Schweiz begünstigt, findet sich im Steuersystem. In den meisten Kantonen wird der Besitzer für den Mietwert seiner selbst genutzten Liegenschaft besteuert (Eigenmietwert). Es ist ein fiktives Einkommen, das der Miete entspricht, die er erhalten würde, wenn er die Wohnung vermieten würde. «Aus steuertheoretischer Sicht betrachtet, ist die Besteuerung des Eigenmietwerts eine gute Massnahme», sagt Philippe Thalmann. «Sie ermöglicht eine Gleichberechtigung zwischen einem Besitzer, der seine eigene Liegenschaft nutzt und einem Steuerzahler, der Mieter ist. Denn der Besitzer-Vermieter, der Mieten erhält, muss diese beim Steueramt als Einkommen angeben.»

Im Gegenzug für die Besteuerung des Eigenmietwerts kann der Besitzer auf seiner Steuererklärung Abzüge für Hypothekarzinsen und Betriebskosten geltend machen. Aus steuerlicher Sicht betrachtet hat ein Besitzer daher Interesse daran, Hypothekarschulden stehen zu lassen und dafür Zinsen zu zahlen, um die Erhebung des Eigenmietwerts kompensieren zu können.

Neue Regeln bei der Vergabe von Hypotheken

Die wachsende Hypothekarverschuldung könnte auch durch den Wegfall steuerlicher Anreize gebremst werden. Doch dies ist ein langer Prozess. «Die Bemühungen für eine Reform der Besteuerung von Wohneigentum waren in der Vergangenheit nicht erfolgreich», erklärte der Bundesrat jüngst. In den letzten 13 Jahren sind drei Vorschläge in Abstimmungen abgelehnt worden, bei denen es in der einen oder anderen Form um einen Wechsel bei der Besteuerung des Eigenmietwerts gegangen ist.

Bereits am 1. Juli 2012 traten neue Regeln in Kraft, welche die selbstregulierenden Direktiven der Banken zur Vergabe von Hypothekarkrediten verstärken. Und heute Mittwoch hat der Bundesrat beschlossen, gegen eine zu hohe Hypothekarverschuldung vorzugehen: Ab dem 30. September 2013 werden die Banken verpflichtet, zusätzliche Eigenmittel für Wohnbauhypotheken zu halten.